Thị trường bất động sản thương mại tại Dubai đang bước vào một giai đoạn chuyển tiếp quan trọng. Theo phân tích từ PropNewsTime, dựa trên báo cáo và dữ liệu của fäm Properties – một trong những đơn vị môi trường và nghiên cứu thị trường uy tín tại Dubai, đến năm 2028, thị trường văn bản tại Dubai hình sẽ thành một “thị trường hai tầng” (thị trường văn phòng hai tầng), phản ánh ánh sáng phân hóa mạnh mẽ về chất lượng, giá trị và khả năng thu hút khách thuê.
Tổng quan thị trường bất động sản thương mại Dubai
Trong bối cảnh nhà ở Dubai liên tục thiết lập các kỷ lục mới về giao dịch giá trị, bất kỳ sản phẩm thương mại nào cũng ghi nhận biểu tượng tăng trưởng trưởng thành. Theo PropNewsTime, tổng giá trị giao dịch bất động sản thương mại trong năm 2025 tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước, đã tìm thấy nhu cầu thực tế từ các doanh nghiệp trong nước và quốc tế.
Tuy nhiên, báo cáo cũng chỉ ra rằng phân khúc văn phòng – dù sử dụng tỷ lệ quan trọng – lại đang lùi về phía sau phân khúc nhà ở mức độ hiện đại và chất lượng công nghệ.
Xu hướng hình thành thị trường văn phòng “hai tầng”
Theo định nghĩa của thuộc tính gia đình, thị trường văn phòng Dubai đang tăng dần phân tích thành hai nhóm rõ ràng:
- Văn phòng hạng A: các công trình xây dựng nhà mới, thiết kế hiện đại, tiêu chuẩn quốc tế, đáp ứng nhu cầu của các tập đoàn và doanh nghiệp lớn.
- Văn phòng thế hệ cũ: các tòa nhà được xây dựng từ nhiều năm trước, hạn chế về thiết kế, công năng và hoạt động hiệu quả.
Sự phân hóa dự kiến này sẽ trở nên rõ ràng từ năm 2028, khi các dự án văn phòng thế hệ mới bắt đầu được bàn giao hàng loạt.
Show at nguồn cung cấp văn bản trong phòng
PropNewsTime đã xác định rằng kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, Dubai gần như không nhận được nhiều dự án văn phòng thế hệ mới đúng nghĩa. Phần lớn nguồn cung cấp tại là các công trình nhà đã vận hành lâu năm, không còn phù hợp với nhu cầu ngày càng cao của doanh nghiệp hiện đại.
Trong khi đó, các công ty quốc tế hiện nay Hỏi:
- Không có thời gian làm việc linh hoạt
- Tiêu chuẩn hoạt động của chương trình cơ sở
- Hạ tầng công nghệ và tiện ích cao cấp
Khoảng cách giữa nhu cầu thực tế của thị trường và nguồn cung cấp chất lượng chính là nguyên nhân cốt lõi để sắp xếp loại phân loại.
Làn sóng văn phòng Hạng A thế hệ mới từ năm 2028
Theo PropNewsTime, từ năm 2028, Dubai sẽ đón làn sóng đầu tiên của các nhà văn phòng hạng A thế hệ mới. Đây là những dự án được phát triển theo tiêu chuẩn quốc tế, tập trung vào:
- Thiết kế hiện đại
- Hiệu quả sử dụng không có thời gian
- Tiện ích và trải nghiệm của người dùng
- Quản lý và vận hành chuyên nghiệp
Sự xuất hiện của các dự án này là kỳ vọng sẽ thiết lập mặt bằng giá mới, đồng thời tạo ra áp lực cạnh tranh lớn cho các tòa nhà văn phòng cũ.
Áp dụng sức mạnh cạnh tranh cho các văn bản cũ
Khi nguồn cung cấp văn bản chất lượng cao tăng cường, các tòa nhà cũ sẽ đối mặt với:
- Áp lực giảm giá thành.
- cơ sở dữ liệu đầy đủ tỷ lệ
- giữ chân hoặc hút khách chất lượng Khó
Theo fäm Properties, các chủ sở hữu văn phòng cũ sẽ buộc phải cải tiến, nâng cấp hoặc tái sinh định vị tài sản, nếu muốn tiếp tục tranh luận trong thị trường mới.
Ví dụ thực tế: Vision Tower – Business Bay
PropNewsTimeguide Vision Tower tại Business Bay là một ví dụ tiêu biểu cho nhu cầu thực tế đối với văn phòng chất lượng cao tại Dubai. Tòa nhà này thu hút nhiều doanh nghiệp trợ giúp:
- Vị trí chiến lược
- Thiết kế và chất lượng xây dựng vượt trội
- Diện tích linh hoạt phù hợp nhiều mô hình kinh doanh
Trường hợp này cho thấy thị trường không thiếu nhu cầu, mà đang thiếu nguồn cung cấp văn phòng đạt tiêu chuẩn quốc tế.
Số liệu giao dịch bất động sản thương mại
Dữ liệu được PropNewsTime thu thập:
- Từ tháng 1 đến tháng 11, tổng giá trị giao dịch bất động sản thương mại tại Dubai đạt khoảng 15,5 tỷ AED, tăng mạnh so với 8,7 tỷ AED cùng kỳ năm trước.
- Phân khúc văn phòng sử dụng phần lớn với khoảng 11,2 tỷ AED và hơn 4.000 giao dịch.
- Bán lẻ đạt khoảng 3,8 tỷ lệ AED, các phân khúc khác sử dụng tỷ lệ nhỏ hơn.
Những con số này khẳng định vai trò trung tâm của phân khúc văn phòng trong trường bất động sản thương mại Dubai.
Triển vọng trường sau năm 2028
Theo xác định tổng hợp từ PropNewsTime, khi thị trường bước sang giai đoạn mới, bất động sản thương mại Dubai sẽ:
- Phân loại hóa học theo tài sản chất lượng
- Ưu tiên các dự án văn phòng hạng A
- Trở nên minh bạch và chuyên nghiệp hơn trong định giá
Đây là phương pháp vừa phải, vừa phải là cơ sở cho các nhà tư vấn có tầm nhìn dài.
